Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja asunnon omistajan saamatta jääneistä vuokrista

Tuomiossa lausutuilla perusteilla A:n omistaman asunnon tyhjillään olon ja taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisella ei osoitettu olevan syy-yhteyttä, joten vahingonkorvauksen tuomitsemiselle ei ollut perustetta. (Vailla lainvoimaa 14.3.2022)

Vaasan hovioikeus 11.3.2022
Tuomio Nro 89
Diaarinumero S 21/257
Ratkaisu, josta on valitettu Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 15.1.2021 nro 81
Asia Kiinteistöosakeyhtiötä koskeva riita
Valittaja A
Vastapuoli Kiinteistö Oy

Valitus
Vaatimukset
A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hänen kanteensa hyväksytään eli että Kiinteistö Oy velvoitetaan täyttämään korjausvelvollisuutensa A:n hallinnassa olevan asunnon osalta uusimalla asunnon ovet ja ikkunat lämpöä pitäviksi, korjaamalla huoneiston lämpötilan ja tehostamalla vesikalusteiden virtaamaa uhalla, että A itse oikeutetaan Kiinteistö Oy:n kustannuksella nämä korjaustyöt tuomioistuimen määräämään ajankohtaan mennessä suorittamaan ja että Kiinteistö Oy velvoitetaan korvaamaan A:lle vahingonkorvauksena vuokranmenetyksestä 16.250 euroa.

Lisäksi A on vaatinut, että Kiinteistö Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen tai että Kiinteistö Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimus käräjäoikeudesta joka tapauksessa hylätään.

Perusteet
Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuu

Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuu huoneistosta perustuu asunto-osakeyhtiölain säännöksiin, joiden mukaan kunnossapitovastuu on toteutettava silloin, kun rakenteissa havaitaan kunnossapidon tarve. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, kunnossapitovastuun ei voida katsoa alkavan vasta silloin, kun rakenteet aiheuttavat jo vaaraa asumisterveydelle.

Kiinteistö Oy ei ole kiistänyt sille yhtiön hallituksen kokouksessa 8.2.2018 ja yhtiökokouksessa 17.1.2019 esitettyjä puutteita, ja se on itsekin pitänyt korjauksia tarpeellisina. Se on kuitenkin todennut, ettei Kiinteistö Oy:llä ole varaa niiden korjaamiseen. Kiinteistö Oy ei kuitenkaan tällä perusteella voi vapautua kunnossapitovastuun täyttämisestä.

Kiinteistö Oy ei ole suostunut täyttämään asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuuta todetuista puutteista, vaikka sitä on niistä asianmukaisesti kirjallisesti huomautettu. Töiden tekemättä jättäminen aiheuttaa A:lle vähäistä suurempaa haittaa. A:lla on näin ollen oikeus osakkeenomistajana teettää huoneistossaan Kiinteistö Oy:n kustannuksella kunnossapitotyö.

Huoneiston kunto

Käräjäoikeuden tuomio on virheellinen. Huoneistossa on ollut Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuulle kuuluvia puutteita ikkunoiden ja ovien rakenteissa, huoneiston lämpötilassa ja käyttöveden virtaamissa, jotka vaativat korjaustoimenpiteitä.

Huoneiston ikkunoiden ja ovien rakenteet ovat olleet pahoin vaurioituneet ja jopa lahonneet. Korjaustarpeet ovat olleet selkeästi havaittavissa. Huoneiston alhainen lämpötila ei ole johtunut yksinomaan siitä, ettei lämpöpattereita ollut säädetty ja joka tapauksessa niiden säätämisellä on ollut lämpötilaan vain hetkellistä vaikutusta. Ikkunoiden tiivistäminen ei ole mahdollista.

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että käyttöveden lämpötila on ollut riittämätön niihin aikoihin, kun A:n todistajina kuullut vuokralaiset ovat asuneet asunnossa. Sillä, onko käyttöveden lämpötilaa myöhemmin nostettu, ei kuitenkaan ole oikeudellista merkitystä tässä asiassa.

Käyttöveden virtaama asunnossa on ollut niin huono, ettei suihku ole pysynyt päällä. Suihkukaappi on ollut asennettuna huoneistoon jo silloin, kun A on ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet eikä sen uusimisella A:n toimesta ole ollut vaikutusta veden paineeseen.

Vahingonkorvaus saamatta jääneistä vuokrista

Huoneiston alhaisesta lämpötilasta, kuuman käyttöveden puutteesta ja sen riittämättömästä paineesta on aiheutunut vuokralaisille asumishaittaa. Kiinteistö Oy on vastuussa siitä, että vuokralaiset ovat jatkuvasti vaihtuneet ja huoneisto on ollut välillä jopa täysin vuokraamatta. A:lle on aiheutunut huoneiston huonon kunnon johdosta vuokranmenetyksiä 16.250 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Koska A:n kanne on hyväksyttävä, Kiinteistö Oy on velvoitettava korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjä- että hovioikeudesta.

Kiinteistö Oy:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta käräjäoikeudesta tulisi joka tapauksessa hylätä kokonaisuudessaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n nojalla, koska asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että A:lla on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

Vastaus
Vaatimukset
Kiinteistö Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johtopäätökset. Kiinteistö Oy on lisäksi lausunut seuraavaa.

Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuu

A:n vaatimat kunnossapitotoimenpiteet eivät ole olleet välttämättömiä eivätkä ne perustu sellaisiin rakennuksen tai huoneiston vikoihin, joiden perusteella Kiinteistö Oy:lle olisi syntynyt lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuva velvollisuus suorittaa ne viipymättä.

A:n huoneisto on täyttänyt terveydensuojelulainsäädännön vaatimukset, koska esimerkiksi asumisterveysasetuksen mukaiset huoneiston lämpötilojen toimenpiderajat eivät ole A:n huoneistossa ylittyneet. Kiinteistö Oy:n yhtiökokous on voinut 17.1.2019 yhtiön sisäisen harkintavallan puitteissa tehdä kielteisen päätöksen A:n tuolloin vaatimista kunnossapitotoimista (ovien ja ikkunoiden uusiminen, huoneiston lämpötila ja veden paine), koska sille ei ole syntynyt lakiin tai yhtiöjärjestyksestä johtuvaa velvollisuutta niiden suorittamiseen. Kiinteistö Oy ei kuitenkaan ole luopunut harkinnastaan ovien ja ikkunoiden suunnitelmalliseksi uusimiseksi lähitulevaisuudessa.

Huoneiston kunto

A:n hallitseman huoneiston lämpötilat eivät ole ylittäneet asumisterveysasetuksen toimenpiderajoja, joten Kiinteistö Oy:llä ei ole ollut kunnossapitovastuuseen perustuvaa velvollisuutta A:n vaatimien korjauksien suorittamiseen. A:n esittämää selvitystä asuinhuoneiston lämpötiloista ei ole pidettävä luotettavana ja asiantuntevana.

A:n vaatimilla korjauksilla ei toisaalta olisi myöskään mitään vaikutusta huoneiston lämpötilaan, joten A:n vaatimukset ovien ja ikkunoiden korjaamisesta ovat myös tästä syystä perusteettomat. Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Siten, vaikka ikkunat ja ovet uusittaisiin, huoneiston korvausilma tulisi edelleenkin ulkoilmasta samalla määrällä ja samalla tavoin ulkoilman lämpöisenä eikä uusimisella olisi siksi vaikutusta huoneiston sisälämpötilaan.

Toisaalta A:n huoneiston parvekeoven ja ikkunoiden puutteellisesta tiivisteistä johtuvat ilmavuodot ja niiden kunnossapitovastuu eivät kuulu Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuulle vaan A:lle osakkeenomistajana.

A:n käyttöveden lämpötilaa koskevat vaatimukset eivät ole sisältyneet Kiinteistö Oy:lle ennen oikeudenkäyntiä esitettyihin korjausvaatimuksiin. Kun Kiinteistö Oy on saanut tiedon käyttöveden lämpötiloista se on tehnyt huoneistossa kuntotutkimuksen, jonka perusteella lämpimän käyttöveden lämpötilat eivät ole aivan saavuttaneet asumisterveysasetuksen vaatimaa 50 asteen lämpötiloja. Käyttöveden lämpötilaa säätelevän automatiikan asetuksia on viipymättä kuntotutkimuksen jälkeen muutettu siten, että 50 asteen lämpötila saavutetaan huoneistossa. Käräjäoikeus on siten päätynyt oikeaan lopputulokseen hylätessään A:n vaatimuksen.

Huoneiston käyttöveden virtaamat ovat toimivalla ja riittävällä tasolla. Huoneiston suihkun huono virtaus on johtunut huoneistoon asennetusta suihkukaapista. Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuuta tai velvollisuutta korjauksiin ei voida perustaa rakentamismääräyskokoelman veden virtausta koskevien määräyksien täyttymiseen, koska ne eivät ole olleet voimassa rakentamisajankohtana. Asiassa ei ole väitetty, ettei Kiinteistö Oy:n käyttövesijärjestelmää olisi rakennettu rakennusajankohdan säännöksien tai hyvän rakennustavan mukaisesti. Käyttövesiverkostoa ei myöskään ole tarvinnut uusia vain siitä syystä, että uudisrakentamista koskevissa säännöksissä mahdollisesti edellytetään virtausmääriltä aiempaa parempaa tasoa. Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuu rajoittuu muutenkin huoneistojen alkuperäiseen perustasoon.

Toissijainen kiistämisperuste

Kiinteistö Oy kiistää toissijaisesti A:n oikeuden vaatimiensa kunnossapitotöiden suorittamiseen. Kyse ei ole kiireellisestä kunnossapitotyöstä, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi tai jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa.

Kiinteistö Oy kiistää A:n vaatimukset myös siksi, ettei kunnossapitotöiden suorittamatta jättäminen rajoita olennaisesti A:n osakehuoneiston käyttöä.

Vahingonkorvaus saamatta jääneistä vuokrista

Kiinteistö Oy ei ole myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen eikä siten aiheuttanut A:lle vahinkoa saamatta jääneiden vuokrien muodossa. Kiinteistö Oy on joka tapauksessa toiminut huolellisesti asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla.

Kiinteistö Oy:n menettelyllä ja A:lle väitetysti aiheutuneen vahingon välillä ei myöskään ole syy-yhteyttä. A:n saamatta jääneitä vuokria koskevat vaatimukset kohdistuvat aikaan 1.2.2018-28.2.2020. A ei ole esittänyt mitään tarkempaa selvitystä huoneiston vuokraamatta jäämisen syistä tai siitä, miten, milloin ja millä ehdoilla hän on pyrkinyt kyseisenä aikana vuokraamaan huoneistoa uudelleen tai että huoneiston vuokraaminen olisi estynyt A:n väittämistä Kiinteistö Oy:n kunnossapitovastuulla olevista seikoista. A:n huoneisto on tämän vaatimuksista huolimatta ollut vuokrattuna lapsiperheelle vuoden 2020 loppupuolelta lukien.

Jos A on pyrkinyt vuokraamaan huoneistoaan kyseessä olevalla ajanjaksolla, Kiinteistö Oy:n käsityksen mukaan vuokraamatta jääminen on johtunut Lavian alueen vuokrahuoneistojen alentuneesta kysynnästä sekä A:n vaatiman vuokran määrästä, joka on ylittänyt paikkakunnan yleisen vuokratason. A:n huoneiston käypä vuokra-arvo on ollut enintään 500 euroa kuukaudessa.

Oikeudenkäyntikulut

Asia ei ole oikeudellisesti epäselvä. A tulee velvoittaa korvaamaan Kiinteistö Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta täysimääräisesti.

Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa 16.2.2022 pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja. Hovioikeudessa on vedottu samaan todisteluun kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta U:n ottamia valokuvia 28.10.2020 käyttöveden lämpötilan mittaustuloksista sekä H:n ja A:n kuulemista.

Käsittelyratkaisu
Kiinteistö Oy:n väite

Kiinteistö Oy on lausumassaan 21.1.2022 todennut, että A on omassa lausumassaan 12.1.2022 vahvistanut sen, ettei hän enää hovioikeudessa väitä, ettei huoneisto täytä asumisterveydelle asetettavia vaatimuksia lämpötilojen osalta, vaan nimenomaisesti hyväksyy sen, että huoneisto täyttää lämpötilojen osalta edellä mainitut vaatimukset. A:n lausuman mukaan hänen valituksensa perustuu ikkunoiden ja ovien muuhun korjaustarpeeseen, mutta epäselväksi jää korjaustarpeen yksilöinti ja se, mihin yhtiön velvollisuus korjauksien suorittamiseen perustuu.

A:n kanne sekä vaatimus ovien ja ikkunoiden vaihtamisesta on käräjäoikeudessa perustunut siihen oikeustosiseikkaan, että huoneiston ikkunat ja ovet eivät olisi lämmönpitäviä, mistä on seurauksena huoneiston asumisterveysasetuksen vastaiset huoneiston sisälämpötilat. Asia ilmenee nimenomaisesti A:n omasta kannevaatimuksen muotoilusta. Asia ilmenee lisäksi myös A:n käräjäoikeusvaiheen vaatimuksien perusteista ja siitä, että käytännössä hänen todistelunsa käräjäoikeudessa on pääosin keskittynyt huoneiston sisälämpötiloihin sekä niiden merkitykseen huoneiston vuokrattavuudelle ja vuokrasopimuksien kestolle.

Kiinteistö Oy on käräjäoikeusvaiheessa vastannut ainoastaan edellä mainitun sisältöiseen kanteeseen ja esittänyt vain sitä koskevat kiistämisperusteet nimettyine todisteineen. Minkään muun sisältöiseen kanteeseen Kiinteistö Oy ei ole vastannut, eikä varautunut esittämään kiistämisperusteita tai todistelua muista seikoista. Kiinteistö Oy:n asiamies on valmistelun päättyessä ilmoittanut kantanaan, ettei A:n ovien ja ikkunoiden vaihtoa koskeva vaatimus sen sisällön ja esitettyjen perusteiden mukaan perustu mihinkään muuhun kuin niiden lämmönpitävyyteen, ei esimerkiksi niiden muihin ominaisuuksiin, kuntoon tai tekniseen toimivuuteen ja käytettävyyteen. Asiaa käsitellyt käräjätuomari kertoi miettineensä saman asian. A:n puolelta tätä ei kommentoitu mitenkään.

Mikäli A:n tarkoituksena on nyt hovioikeudessa vedota ikkunoiden ja ovien lämmönpitävyyden sijasta johonkin muuhun seikkaan, kyse on oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n tarkoittamasta uudesta oikeustosiseikasta, johon kantaja ei ole vedonnut käräjäoikeudessa. Kiinteistö Oy pitää mahdollisena, että kantajan menettelyssä on kyse myös oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n mukaisesta kielletystä kanteen muuttamisesta. A:n valitus merkitsee kanneperusteiden laajentamista ja mahdollisesti uuden vaatimuksen esittämistä.

Selvää on, ettei kantajalla ole ollut mitään pätevää syytä olla vetoamatta tähän nyt esitettyyn uuteen oikeustosiseikkaan jo käräjäoikeusvaiheessa, eikä A ole toisaalta itse sellaista väittänytkään.

A:n vastaus

A on vaatinut, että Kiinteistö Oy:n väite hylätään. Kyse ei ole uusista oikeustosiseikoista tai kanteen muuttamisesta.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Kiinteistö Oy:n mukaan kyse on käräjäoikeudessa ollut ainoastaan siitä, että huoneiston ovet ja ikkunat eivät ole lämmönpitäviä ja että tästä johtuen huoneiston lämpötila putoaa alle asumisterveysasetuksen raja-arvojen. Vaatimukset eivät siten ole Kiinteistö Oy:n mukaan perustuneet ikkunoiden ja ovien kuntoon, tekniseen toimivuuteen tai käytettävyyteen. Kun A nyt vetoaa näihin perusteisiin, kyse on uudesta tosiseikasta ja kielletystä kanteen muuttamisesta.

A on hovioikeudessa väittänyt, että ikkunat ja ovet ovat lahonneet ja vaurioituneet ja että ikkunoiden tiivistäminen ei ole mahdollista. Näistä seikoista johtuen asunnon lämpötila laskee, vaikkakaan ei alle asumisterveysasetuksen raja-arvojen, ja vuokralaiset irtisanovat vuokrasopimukset.

Hovioikeus toteaa kanteen perustuneen käräjäoikeudessa siihen, että ikkunoiden ja parvekkeenoven rakenne (karmit) ovat olleet heikkolaatuiset, mistä on aiheutunut liikaa ilmavirtaa asuntoon, mikä on vaikuttanut huoneiston lämpötilaan. A:n väitteet ovat siten käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa perustuneet lähes samoihin seikkoihin. Ainoa ero on se, että A ei enää väitä lämpötilan laskevan asunnossa alle asumisterveysasetuksen raja-arvojen.

Edellä lausutuilla perusteilla A ei ole hovioikeudessa vedonnut uusiin oikeustosiseikkoihin. Kyse ei ole myöskään oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n mukaisesta kielletystä kanteen muuttamisesta.

Päätöslauselma

Kiinteistö Oy:n väite hylätään.

Pääasian ratkaisu
Perustelut
Tarkastelun lähtökohtia

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihtoja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Saman luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Saman lain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla sanotun lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Onko huoneistossa kiinteistöyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia vikoja?

Tässä asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko A:n asunnossa kiinteistöosakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia vikoja ikkunoiden ja parvekkeen oven lämmönpitävyydessä tai käyttöveden virtauksessa. Toiseksi kysymys on siitä, minä ajanjaksona huoneiston käyttöveden lämpötila on ollut liian alhainen ja milloin taloyhtiö on saanut tiedon käyttöveden alhaisesta lämpötilasta.

Ikkunat ja parvekkeen ovi

Todistaja L on tutkinut A:n asunnon ikkunat ja tehnyt havainnoistaan kirjallisena todisteena K7 esitetyn 30.10.2020 päivätyn raportin. Raportin mukaan lähes kaikissa ikkunoissa on lasikitit irrallaan ja ikkunoiden puitteissa sekä lasien liitoksissa on ilma- ja vesivuotoja. Ikkunoiden salpalaitteet eivät myöskään tiivistä ikkunapuitteen ja karmin väliä. Hovioikeudessa kuultuna L on vahvistanut käsityksenään, että ikkunoiden huonon kunnon ja epätiiviyden vuoksi tuuli painaa ilmaa ja vettä talon rakenteisiin, mikä aiheuttaa vedon tunnetta ja millä on vaikutusta asunnon lämpötilaan.

Kiinteistö Oy:n hallituksen puheenjohtajan AU:n ja hallituksen jäsenen TU:n kertomuksista niin ikään ilmenee, että alkuperäisessä kunnossa olevien ikkunoiden huono kunto on yhtiössä tunnustettu tosiasia. AU:n mukaan ikkunoiden ja parvekkeen ovien uusiminen on ollut taloyhtiön viisivuotiskorjaussuunnitelmassa jo useamman kerran, mutta niiden välitöntä uusimista ei ole kuitenkaan pidetty välttämättömänä.

Kiinteistö Oy:n todistajana kuultu  L on laatinut kirjallisena todisteena V1 esitetyn 26.1.2020 päivätyn tutkimusselosteen huoneiston olosuhdemittauksista. L on hovioikeudessa kertonut, että ikkunoiden ja parvekkeen oven kunto riittävät normaaliin asumiseen ja että asuntoon tarvittavaa korvausilmaa voidaan ottaa myös epätiiviiden ikkunoiden karmien raosta.

L:n johtopäätökset eivät kestä kriittistä tarkastelua. Hän ei ole ensinnäkään lainkaan tutkinut ikkunoiden ja parvekkeen oven kuntoa. Lisäksi on selvää, että korvausilma pitää johtaa huoneistoon hallitusti ja että sitä ei voi ottaa sattumanvaraisesti ikkunoiden ja parvekkeen oven epätiiveyskohdista. Todistajana kuultu R on ollut vuokralaisena A:n asunnossa vuosina 2015 ja 2016. Hän on kertonut joutuneensa teippaamaan asunnon ikkunoiden karmien ja puitteiden saumakohdat vetoisuuden estämiseksi.

L:n ja R:n kertomuksien perusteella hovioikeus katsoo, että A:n asunnon ikkunoissa ja parvekkeen ovessa on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika. Ikkunoiden ja parvekkeen ovien uusiminen onkin ollut useita kertoja myös taloyhtiön korjaussuunnitelmissa. L:n luotettavana pidettävän kertomuksen perusteella karmien epätiiviydestä johtuvilla ilmavuodoilla on asunnon lämpötilaa alentava vaikutus. A:n ja R:n omakohtaiset havainnot tukevat L:n kertomusta.

Käyttöveden paine

R on kertonut, että vettä oli tullut äärettömän huonosti. Missään vesipisteessä ei ollut ollut normaali virtaus, vaan vettä oli tullut liruttamalla. Todistaja P on asunut huoneistossa vuosina 2009-2011. Hän on kertonut, että suihkun paine oli ollut riittämätön. Suihkun hanaa oli täytynyt pitää toisella kädellä koko ajan auki veden virtaamisen turvaamiseksi. P:n mukaan ongelmaa ei ollut ollut keittiön tai wc:n hanassa vaan ainoastaan suihkussa.

L ja L ovat molemmat mitanneet vuoden 2019 aikana käyttöveden virtauksia. Keittiön ja wc:n altaasta he ovat molemmat saaneet saman virtauslukeman, mutta olleet eri mieltä virtauksen riittävyydestä. L:n mukaan virtaukset ovat olleet riittämättömiä, kun taas L:n mukaan ne ovat riittäneet. Suihkun virtausta L ei ole mitannut ollenkaan.

Hovioikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko A:n asunnon käyttöveden virtauksissa tällä hetkellä ongelmia. R:n ja P:n kertomusten perusteella on pääteltävissä, että suurin ongelma veden virtauksessa on ollut nimenomaan suihkussa. Molemmat vuokralaiset ovat kuitenkin asuneet A:n asunnossa useita vuosia sitten, joten heidän kertomuksistaan ei voida tehdä johtopäätöksiä tämänhetkisestä tilanteesta. L:nkin mittaus on vuoden 2019 lokakuulta.

Kun A:lta on kysytty käyttöveden virtauksesta, hän on todennut suihkun virtauksen olleen silloin huono. A:n vastaus viittaa siihen suuntaan, että virtausongelma olisi tällä hetkellä jo hoidettu. A ei ole esimerkiksi kertonut, että asunnon nykyinen vuokralainen vielä valittaisi käyttöveden paineongelmista.

Hovioikeus päätyy edellä esitettyä näyttöä arvioidessaan siihen, että A:n asunnon suihkun virtaaman on näytetty aikanaan olleen liian alhainen. AU ja isännöitsijänä toiminut H ovat kuitenkin kertoneet, että mistään muusta asunnosta ei tuolloinkaan ollut tullut valituksia riittämättömästä käyttöveden paineesta. TU on niin ikään käynyt asunnossa tarkistamassa virtauksia ja esittänyt käsityksenään, että A:n asuntoon asennettu suihkukaappi olisi voinut vaikuttaa suihkuveden virtaukseen. Tätä TU:n näkemystä ei voida osoittaa virheelliseksi tilanteessa, jossa muiden asuntojen käyttöveden virtaamat ovat olleet kunnossa. Joka tapauksessa asiassa esitetty näyttö ei riitä osoittamaan, että ongelmia virtaamassa olisi vielä tälläkin hetkellä.

Mainituilla perusteilla A:n asunnon käyttöveden virtaamissa ei ole osoitettu olevan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa vikaa.

Käyttöveden lämpötila

Asiassa on riidatonta, että taloyhtiö on korjannut A:n asunnon käyttöveden lämpötilan L:n 17.12.2019 suorittaman tutkimuksen jälkeen. L on tuolloin todennut käyttöveden lämpötilan liian alhaiseksi. A:n ja vuodenvaihteessa 2016 asunnossa asuneen R:n kertomusten perusteella on selvitetty, että käyttöveden lämpötila on ollut liian alhainen useita vuosia ennen L:n suorittamaa tutkimusta.

Käyttöveden lämpötilaa koskevaa vaatimusta ei ole riidattomasti esitetty yhtiölle ennen oikeudenkäyntiä, joka on tullut vireille 6.11.2019. L on tehnyt mittaukset 17.12.2019, minkä jälkeen ongelma on korjattu. Asunnossa ei siten enää ole taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa vikaa käyttöveden lämpötilassa, ja yhtiö on korjannut vian nopeasti siitä tiedon saatuaan. Yhtiö ei siten ole viivytellyt kunnossapitovastuunsa toteuttamisessa, eikä perustetta vahingonkorvauksen tuomitsemiselle tällä perusteella ole.

Onko asiassa annettava A:n vaatima asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukainen suoritustuomio?

Hovioikeus on edellä katsonut, että A:n asunnon ikkunoissa ja parvekkeen ovessa on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika. Seuraavaksi kysymys on siitä, onko yhtiö velvoitettava korjaamaan kyseinen vika ja onko A:lla oikeus toissijaisesti teettää korjaustyöt taloyhtiön kustannuksella.

Taloyhtiön ikkunat ovat alkuperäiset, minkä lisäksi ongelmat ikkunoissa ovat jatkuneet jo vuosia. Todistaja P on ollut vuokralla A:n asunnossa vuosina 2009-2011. Ikkunat ovat hänen mukaansa olleet jo silloin ”entiset”. AU, TU ja H ovat olleet sitä mieltä, että ikkunoiden korjaaminen ei edelleenkään edellytä välittömiä toimenpiteitä. A:n asunnon alapuolella sijaitsevassa asunnossa vuokralla vuosina 2019 ja 2020 ollut todistaja J on kertonut, että ikkunoihin ei liittynyt mitään varsinaisia ongelmia, asunto oli ollut viihtyisä ja siinä ei ollut ollut moitittavaa. Näiden seikkojen perusteella hovioikeus katsoo, että kyse ei voi olla kiireellisestä kunnossapitotyöstä. A ei ole myöskään osoittanut, minkälaisen lisävahingon välttämiseksi kiireelliset toimenpiteet olisivat tarpeen.

Osakkeenomistaja voi lisäksi teettää yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhtynyt riittäviin toimiin. A on vuonna 2018 kirjallisesti ilmoittanut yhtiölle vaatimistaan korjauksista, ja hänen vaatimuksiaan on käsitelty yhtiön hallinnossa.

Käytännössä osakkeenomistajalle aiheutuvan haitan tulee olla konkreettinen tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen vaikuttava haitta. Arvioinnissa on otettava huomioon se, että lähtökohtaisesti yhtiö päättää varsin pitkälti sen, millaisessa laatutasossa esimerkiksi yhtiön hallitsemat tilat ja rakenteet ovat. Osakkeenomistaja ei siis voi ryhtyä säännöksen perusteella ainoastaan laatua parantaviin toimiin, jotka johtuvat esimerkiksi esteettisistä seikoista.

A on perustellut kannettaan siten, että ikkunoiden puutteellisella kunnolla on asunnon sisälämpötilaa alentava vaikutus ja että vuokralaiset ovat muuttaneet asunnon kylmyyden takia pois. Kun vuokrasopimukset on irtisanottu, A:lle on aiheutunut lainkohdassa tarkoitettua vähäistä suurempaa haittaa.

A on kertonut, että talo on nyt lämmin, koska talonmies on vaihtunut ja koska virtauksia ynnä muuta on parannettu. Hanhijärvi on kertonut, että taloyhtiössä on panostettu viimeisen vuoden aikana lämmitykseen. Muun muassa lämmitysjärjestelmä on vaihdettu ja lämmitys toimii tällä hetkellä. A:n ja Hanhijärven kertomuksista on siten pääteltävissä, että asunnon lämpötila ei ole enää liian alhainen.

Edellä on todettu, että ikkunoiden ja ovien karmien epätiiveyskohdista tulee ulkoilmaa ja siten vedon tunnetta sisälle asuntoon. Kyseiset alkuperäiset ikkunat ovat muutenkin lämmönpitävyydeltään huonoja, sillä niissä on vain kaksi yksinkertaista lasia. Asunto on kuitenkin saatu lämpimäksi lämmitysjärjestelmä uusimalla ja virtauksia parantamalla. Kun lisäksi otetaan huomioon, että A:n asunto on tälläkin hetkellä vuokrattuna ja että nykyisen vuokralaisen ei ole väitetty reklamoineen asunnon lämpötilasta, asunnossa ei tällä hetkellä ole osoitettu olevan lämpötilanongelmia. Vedon tunne puolestaan on lähinnä asumisviihtyvyyteen liittyvä tekijä.

Ikkunoiden ja ovien uusiminen on otettu taloyhtiössä viisivuotissuunnitelmiin. Hanhijärvi on pyytänyt suullisen tarjouksen rahoituksesta, mutta rahoitus ei ole järjestynyt. Yhtiön taloudellinen tilanne on huono, ja sen kirjanpidossa on muun muassa A:n asuntoon kohdistuvia vastikerästejä. Taloyhtiön hallitus on toiminut asiassa jokseenkin passiivisesti, mutta asia on kuitenkin ollut työn alla.

Hovioikeus katsoo kaikkia edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden, että ikkunoiden ja parvekkeen ovien huono kunto ei tällä hetkellä vaikuta sillä tavalla asunnon lämpötilaan ja käytettävyyteen, että osakkeenomistajalle aiheutuisi vähäistä suurempaa haittaa.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaiselle tuomiolle ei ole perustetta.

A:n vaatimus vahingonkorvauksesta

A:n asunnossa ei ole ollut vuokralaista 1.2.2018-28.2.2020. A on vaatinut vahingonkorvauksena 650 euroa kultakin kuukaudelta, kun asunto on ollut tyhjillään (650 euroa x 25 kuukautta = 16.250 euroa). Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko taloyhtiön väitetyllä kunnossapitovastuun laiminlyönnillä ja A:n menettämillä vuokratuloilla syy-yhteyttä.

A on kertonut, että asunto on mainitulla 650 euron kuukausivuokralla mennyt aiemmin vuokralle. Se on kuitenkin jäänyt vuokraamatta, koska kylällä on puhuttu taloyhtiön olevan kylmä. Taloyhtiön maine on ollut huono. A on myös kertonut, että hän ei ole ollut valmis vuokrapyyntiään laskemaan ja että muutaman kuukauden vuokrasuhteita hän ei ole hyväksynyt.

Asiassa on esitetty varsin vakuuttava ja yhdenmukainen selvitys siitä, että A:n vuokrapyynti 650 euroa kuukaudessa lisättynä vesimaksuilla on ollut Lavian vuokramarkkinoilla liian korkea. AU, TU ja H ovat kaikki kertoneet, että noin 500 euroa olisi ollut käypä vuokra. Kirjallisesta todisteesta K5 ilmenee Kelan perustoimeentulotukena maksama 690 euron vuokra huhtikuulta 2020. Vuokran määrä selittyy sillä, että Kelan perustoimeentulotukena maksettavat asumismenot määritellään kuntakohtaisesti ja että Kela maksaa Lavialle perustoimeentulotuen Porin standardien mukaan (kirjallinen todiste V8). Todisteesta K5 ei siis voida päätellä, että vuokran kohtuullinen määrä olisi 650 euroa, mikäli se määräytyy vapaasti Lavian asuntomarkkinoilla.

Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että asunto on erittäin todennäköisesti jäänyt vuokraamatta liian korkean vuokrapyynnin vuoksi. Epätodennäköisempää on, että taloyhtiön on kylällä puhuttu olleen kylmä ja että vuokralaiset olisivat sen vuoksi välttäneet yhtiöön muuttamista. Tätä johtopäätöstä tukevat myös seuraavat seikat: Todistaja Jokinen on vuokrannut alakerran samanlaisen asunnon nimenomaan halvemman vuokran vuoksi, eikä taloyhtiön kylmyydestä ole tullut yleisesti hallituksen tai isännöitsijän tietoon mitään valituksia.

Edellä on jo todettu, että taloyhtiö on nostanut käyttöveden lämpötilan riittäväksi kohtuullisessa ajassa siitä tehdyn reklamaation ja L:n suorittaman tutkimuksen jälkeen. Perustetta vahingonkorvaukselle ei siten tällä perusteella ole. Näyttämättä on lisäksi jäänyt, että vuokrasopimuksien syntymättä jääminen kanteessa vaadittuna aikana olisi voinut jollakin tavalla johtua asunnon suihkun käyttöveden riittämättömästä paineesta.

Edellä lausutuilla perusteilla A:n omistaman asunnon tyhjillään olon ja taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisella ei ole osoitettu olevan syy-yhteyttä, joten vahingonkorvauksen tuomitsemiselle ei ole perustetta.

Oikeudenkäyntikulut
Asiassa ei ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a tai 8 b §:issä tarkoitettuja perusteita alentaa A:n oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta käräjäoikeudessa tai hovioikeudessa.

A:n valitus on kokonaisuudessaan hylätty. Hän on velvollinen korvaamaan määrältään myöntämänsä Kiinteistö Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen. Käräjäoikeudesta aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus jää käräjäoikeuden tuomion varaan.

Tuomiolauselma
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

 A velvoitetaan korvaamaan Kiinteistö Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.805,82 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun on kulunut kuukausi hovioikeuden tuomion antamisesta.