Hovioikeus: Asianajokuluista huoneiston hallintaan ottamisen kustannuksina

Asia ei ollut missään vaiheessa muuttunut siten riitaiseksi, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamien 3.932,04 euron kustannusten perimistä asunnon vuokrasta olisi ollut pidettävä kohtuullisena. Asunto-osakeyhtiön valitus oli HO:n mainitsemilla perusteilla hylättävä. (Vailla lainvoimaa 15.3.2022)

Vaasan hovioikeus 11.3.2022
Päätös Nro 88
Diaarinumero S 21/579
Ratkaisu, josta on valitettu
Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 23.4.2021 nro 559
Asia Riita-asia
Valittaja Asunto Oy Vastaaja
Vastapuoli Kantaja
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.5.2022.

"Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
Asunto Oy Vastaaja (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Kantajan kanne hylätään ja hänet velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 2.207,20 eurolla ja hovioikeudessa 2.258,80 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Perusteet
Asunto Oy Vastaaja on vedonnut käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin ja todennut, että asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oikeus periä osakehuoneiston hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset. Säännös kattaa sanamuotonsa mukaisesti kaikki hallintaan ottamisesta aiheutuvat kustannukset, joita ovat myös oikeudellisen avun käyttämisestä aiheutuvat oikeudenkäyntikulut.

Käräjäoikeuden ratkaisu on oikeuskäytännön vastainen. Kouvolan hovioikeuden tuomiossa 30.3.1994 numero 423 ja Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa 13.1.2015 numero 13 asunto-osakeyhtiön asianajokulujen on katsottu kuuluvan hallintaanoton kokonaiskustannuksiin, jotka kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu asianajokulujen kuuluvan hallintaanoton kustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiö on katsonut välttämättömäksi kääntyä asianajotoimiston puoleen, sillä kaupunginlakimies on 11.2.2020 päivätyssä kirjeessään kyseenalaistanut hallintaan ottamisen perusteen vakavuuden ja asukkaan toiminnan moitittavuuden sekä sitä koskevan selvityksen, joten asunto-osakeyhtiö on tarvinnut oikeudellista asiantuntemusta asian hoitamisessa eikä oikeudellisten asioiden hoitaminen kuulu isännöitsijän tehtäviin. Kaikki asunto-osakeyhtiön velkomat asianajokulut ovat aiheutuneet osakehuoneiston hallintaan ottamisesta.

Vastaus
Vaatimus
Kantaja on vaatinut, että valitus hylätään.

Perusteet
Kantajan maksettavaksi voivat kuulua vain asunnon hallintaan ottamisesta aiheutuneet 1.085,96 euron kustannukset. Asianajotoimiston kulut eivät ole johtuneet osakehuoneiston hallintaan ottamisesta eivätkä hallintaan ottamisesta johtuneesta oikeudenkäynnistä, joten valituksessa mainituilla tuomioistuinratkaisuilla ei ole merkitystä asiassa.

Kaupunginlakimies on ottanut isännöitsijään yhteyttä saatuaan kaupungin toiselta viranhaltijalta tiedon, että Kantajan iäkäs äiti oli joutumassa kodittomaksi ja oli siitä syystä sosiaalihuollon tarpeessa. Kantajalla on puolestaan ollut osakkeenomistajana oikeus saada riittävät ja yksilöidyt tiedot hallintaanoton syistä ja sen perusteena olleista häiriöilmoituksista. Isännöitsijä olisi osannut vastata tiedusteluun ja lähettää häiriöilmoitukset ilman asianajajaa. Kantaja on pyytänyt kopioita asianajokululaskuista kaksi kertaa isännöitsijältä ja neljä kertaa asianajotoimiston toimitusjohtajalta, mutta hän ei ole vieläkään saanut niitä, joten hän ei ole voinut tarkistaa asianajokulujen oikeellisuutta.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asunnon haltuun ottamista koskenut päätös ja sen jälkeiset tapahtumat Kantajan omistaman ja B:n hallussa pitämän asunto-osakkeen B34 (osakkeet 8***-8^***) hallintaanottopäätös on tehty asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 16.12.2019 ja se on perustunut huoneiston haltijan B:n häiritsevään elämään.

Seinäjoen kaupungin lakimies LM on 31.1.2010 lähettänyt isännöitsijälle sähköpostiviestin, jossa hän on viestiin oheistamaansa valtakirjaan viitaten pyytänyt tarkempia tietoja siitä, mitä yhtiökokouksen päätöksessä mainittu häiritsevä elämä oli pitänyt sisällään, milloin häiriöitä oli ollut ja ketkä olivat ilmoittaneet häiriöistä. Isännöitsijä on LM:lle 3.2.2020 lähettämässään sähköpostiviestissä ilmoittanut, että AA toimittaa pyydetyt tiedot ensi tilassa, koottuaan aineiston.

Asianajotoimisto AA Oy:n toimistopäällikkö on 4.2.2020 toimittanut LM:lle asianajaja AA:n 3.2.2020 allekirjoittaman kirjelmän, jossa AA on muun muassa selvittänyt, minkälaista yhtiökokouksen päätöksessä mainittu häiritsevä elämä oli ollut ja todennut, että että asunto-osakeyhtiö voi neuvotella vielä häädön aikataulusta, jotta kaupungin sosiaalitoimistolle jää riittävästi aikaa järjestää B:lle asunto. AA on todennut antavansa tarvittaessa myös lisätietoja ja pyytänyt olemaan yhteydessä asunnosta muuttoajankohdasta sopimiseksi ja että asia etenee muussa tapauksessa käräjäoikeuteen häätö- tai moiteoikeudenkäyntinä. LM on saanut samalla tiedoksi häiriöilmoituksia, joista AA oli poistanut nimi- ja muita tunnistetietoja.

LM on 11.2.2020 lähettänyt AA:lle kirjeen, jossa hän on kyseenalaistanut hallintaanoton perusteet ja ehdottanut, että asiasta voitaisiin vielä neuvotella ja huoneiston haltuun ottamista harkittaisiin yhtiökokouksessa uudestaan. LM on seuraavassa 18.2.2020 AA:lle osoittamassaan kirjeessä esittänyt, että B:lle annettaisiin vielä neljän kuukauden koeaika asua puheena olevassa huoneistossa ja pyytänyt ehdotukseen vastausta 19.2.2020 mennessä. AA on 19.2.2020 lähettämässään sähköpostiviestissä vastannut lähettäneensä sovintoesityksen asunto-osakeyhtiön hallitukselle, mutta hallitus ei ole pitänyt mahdollisena, että yhtiökokouksessa tehtyä päätöstä muutettaisiin. LM on tämän jälkeen 25.2.2020 toimittanut AA:lle Kantajan kanssa allekirjoittamansa sovintoesityksen, jossa he ovat esittäneet, että asunto-osakeyhtiö ei nostaisi häätökannetta, vaan B:n muuttopäiväksi sovittaisiin 30.4.2020. Asunto-osakeyhtiön hallitus on kokouksessaan 12.3.2020 hyväksynyt muuttopäivän takarajaksi mainitun 30.4.2020 ja B on muuttanut pois asunnosta sovitusti 30.4.2020. Asianajotoimisto ja LM ovat käyneet vielä sen jälkeen sähköpostikirjeenvaihtoa asianajotoimiston laskuista.

Asianajokuluista huoneiston hallintaan ottamisen kustannuksina

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön on vuokrattava yhtiön hallintaan ottamansa osakehuoneisto. Pykälän 2 momentin mukaan yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset. Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että sillä on tällä perusteella oikeus periä puheena olevan asunnon vuokratuloista asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamat 3.932,04 euroa.

Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö on siirtänyt asian asianajotoimiston hoidettavaksi heti, kun siltä oli pyydetty tarkempaa selvitystä huoneistossa vietetystä häiritsevästä elämästä ja siitä, milloin ja kuinka usein häiriöitä oli ollut ja kuka tai ketkä olivat valittaneet häiriöistä. Asunto-osakeyhtiö on käräjäoikeudenkin toteamalla tavalla ollut jo tässä vaiheessa oikeutettu kääntymään asian hoitamisessa asianajotoimiston puoleen. Kaikki yhteydenpito on tapahtunut sen jälkeen LM:n ja AA:n välillä. Tämä on saattanut edesauttaa myös asian sovinnollista ratkaisemista niin, ettei asiaa ole tarvinnut saattaa käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Nämä seikat puoltavat sitä, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamat kustannukset saadaan periä asunnon vuokrasta asunnon hallintaan ottamisesta aiheutuneina kustannuksina. Asiaa harkittaessa on otettava kuitenkin huomioon myös seuraavaa.

Osakkeenomistajan oikeusturvan voidaan katsovan edellyttävän sitä, että hän on oikeutettu pyytämään asunto-osakeyhtiöltä sen kaltaista selvitystä, jota LM oli 31.1.2020 pyytänyt ilman vaaraa, että häneltä peritään sen johdosta merkittäviä asianajokuluja tai että tällaiset kulut katetaan asunnosta kertyvästä vuokrasta. Asunto-osakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä olisivat kyenneet vastaamaan selvityspyyntöön ja myöhempiin sovintoesityksiin myös ilman oikeudellista asiantuntija-apua. Asia ei ollut missään vaiheessa muuttunut siten riitaiseksi, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamien 3.932,04 euron kustannusten perimistä asunnon vuokrasta olisi pidettävä kohtuullisena. Asunto- osakeyhtiön valitus on näillä perusteilla hylättävä.

Asian näin päättyessä asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudesta hylätään.

Päätöslauselma
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asunto Oy Vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudesta hylätään."